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北京隅·东序售楼处位置010-5361 0555【预约热线日,金隅集团北京新项目案名公布,名为“北京隅·东序”。当天项目同步更新了一些打造细节,不少人拿到资料后有些诧异:
诧异的原因,倒不是因为地块不行,项目位于朝阳区十八里店朝阳港,北京东四环的一员。
东四环是北京最“硬”的豪宅板块之一,前两天李嘉诚7.6折卖的“御翠园”就在附近,此外还有星河湾、泛海国际等知名的豪宅扎堆,房价遍地14万+。可以说这里出豪宅,很平常。
一来金隅集团在十八里店曾打造过三个项目,都以初、中端改善为主,这三个项目同属一个产品序列,即“云筑系”的一、二、三期。
今年6月,金隅集团拿地当天,不少媒体写公告时连地块项目名字都想给人家好了,叫“云筑四期”,结果冷不丁“改善”变“豪宅”,有些出乎大家的预料。
二来,金隅集团之前在北京的项目,多以共有产权房项目为主,近年来才开始有一些改善项目入市,用网友的话来讲,房企本身:
2023年中指院房企权益销售榜单上,金隅集团以182.8亿的成绩,排名第60。在北京本土国企开发商中,相比于北京城建、首开、北京建工等,金隅集团成绩靠后,存在感也稍弱。
金隅集团搞建材起家,前身是北京市建筑材料工业局,如今金隅集团主营两大业务板块,分别是水泥和地产。
金隅的水泥板块业务,在全国更出名,2016年与冀东水泥重组后,金隅也一度被称为中国的“北方水泥大王”,目前金隅集团还是全国第三大水泥产业集团。
根据2023年年报,去年金隅集团总营收1079.5亿,水泥所处的绿色建材板块贡献了794.7亿,占比73%。地产开发及运营贡献301.2亿、占比27%。
去年金隅集团绿色建材业务毛利率仅为8.5%,地产业务毛利率高达18.9%,全年地产贡献了公司:
金隅集团早在2000年改名时,就有了扩张的动作,是北京最早开启全国化布局的国企开发商之一。
至今,金隅集团全国房地产项目约170个,业务线涉及北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、唐山、苏州等17个城市,形成了“立足北京,辐射京津冀、长三角、成渝经济区”的发展格局。
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遗憾的是,虽然扩张够早,摊子够大,但金隅集团大部分城市的发展始终不温不火,也几乎没有留下什么令人影响深刻的产品案例。
金隅集团2014年进入上海,算是最早布局上海的外地国企开发商之一,但至今十年时间,金隅只在上海做出了4个项目。
要说是因为国企一贯的谨慎风格?也不全是,金隅拿地时非常激进。四个项目中,有三宗都是溢价拿地,其中最高的一个溢价率48.2%,报价时甚至比第二名多报了2.52亿元,近10%。
2020年7月,金隅以38%溢价,8.53万元/㎡,经95轮激战拿下了杨浦区东外滩地块,刷新了当地单价地王,金隅也借此成功进入了上海城央。
本以为金隅将在此大展身手,谁想拿地两年多,直到2022年中,项目才开盘,名为“金隅外滩东岸”。如今又是两年多过去,项目还有房源在售。
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今年4月,有网友在小红书上吐槽:金隅外滩东岸小户型产品得房率低得可怜,餐厅像个过道,一家三口坐着都挤。
关键小区附近还有个“通风塔”,风塔用于排放上海北横通道(隧道路段)东段80%的废气,存在环境污染的可能。按网友的说法:
事实上,除了上海金隅在其他地方打造项目,也经常被业主吐槽。今年6月,常州某业主发小红说自己“高价上车了个天坑”。
前期被销售吹嘘“高端”一顿PUA,钱交完项目落地一看,两眼一黑:入户门正对消防栓,站人都困难,别说家具了,试想以后的生活,就是每天——
此外,之前金隅集团在北京、天津、南京、杭州等多地的项目,都曾有过因为产品减配或质量问题,遭遇业主维权的事件。
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北京隅·东序售楼处位置010-5361 0555【预约热线月,金隅集团党委书记、董事长姜英武开会时说:“金隅集团的核心功能是造好材料、建好房子。”好材料这块,大家没什么研究,至于好房子,不少维权的业主都说,金隅的“高端”住宅:
这话放到这几年的金隅身上也适用,但是放到2020年之前,可能得反过来品品。比如2019年,金隅集团地产业务毛利润率高达33.9%,同年同为国企的建发也才只有25.86%。
到了2023年,虽然金隅毛利润率已经一路滑坡到了18.9%,却也高于建发的11.1%,越秀的15.3%,龙湖的14.3%。
只能说,作为集团主要的利润来源,金隅地产板块在找利润这块,可能已经“功法大成”。
2016年,金隅集团以平均溢价率超过480%的价格,拿下了天津空港新区三宗土地,地产圈瞬间炸锅,都在感叹金隅“艺高人胆大”。
如今近8年时间过去,天津空港项目的累计总投资额为70.56亿元,扣除57.5亿元的土地成本,8年投入不过13亿元。除了2020年时开盘的“金隅云筑”住宅项目,很多规划,还停留在纸面上。
2020年,有人花了超越周围新房价格近2倍,4万多元/㎡购入项目,如今因为楼市下行,加上规划兑现问题,已经亏麻了。有业主在社交媒体上发问:
截至2023年底,金隅集团土储权益规划建面大概是586.02万平方米,在百强房企中只能排到中游。
问题是,金隅消耗土储速度偏慢,2023年,金隅集团商品房签约销售面积96.36万平方米。此外,金隅集团可能还有部分没有计入规划建面的自有土地。
比如在北京,今年8月金隅集团官微发布:“其在海淀区自有存量土地约648.82公顷“。当然这些土地不计入土储也是有原因的,很多都是工业用地,并不能直接拿来进行开发。
不过就算如此,即使没有任何新增土地进账,金隅集团的土地储备,也可供其开发近5-10年。
至于业主提出的问题,只能用铁柱一个学会计朋友的话来说:地拿在手里叫资产,涨价了叫投资回报,做成项目就变成了负债,卖不出去叫业绩压力。
今年上半年,金隅集团预计实现归母净利润为负的7.5亿~9.5亿,这也是自金隅A股上市以来,近13年的首次亏损。
今年1-9月,金隅集团销售为51.3亿,百强房企排名96。去年同期,金隅销售额排名61位,金额为145.1亿,今年还不到去年的零头,下降非常明显。
最近要扭亏为盈的房企不少,但喊出下半年就要“扭亏”的,好像就只有金隅了。只是目前来看,实现难度不小。
这几年产品力崛起,建发也好,越秀也好,各地国企开发商大多都在集中打造一个产品系、一个有自身特色的标签,从而形成市场竞争力。金隅产品的低存在感,在如今行情下,越来越吃亏。
近些年金隅的项目总会喊出“高端”的口号,只是产品力方面有些力不从心。其实产品力提升难,在以往国企开发商中不算罕见,主流做法,是广泛纳取行业人才加入,通俗讲叫“挖墙脚”。
但相比其它国央企,金隅近年似乎很少引入知名经理人,金隅集团总部及各地区公司管理层,大多都是体系内二十年、十年以上的老人。
从去年开始,金隅集团聚焦北京市场的势头非常明显,2023年其在北京的销售额占比已经从上一年的27%,提升到了43%。
10月31日,金隅再度出手,以底价27亿在丰台中关村科技园拿地。算上这宗地块,今年金隅在北京拿地金额近91亿,可以超越中海,排进北京房企拿地排名前三。
这个地块指导价9万/㎡,周围新房竞品不少,一公里范围内中建东孚的改善盘“中建云境”,现在售价7字头,中海的豪宅“丰和三号院”单价也只有8.5万/㎡左右,金隅新项目的压力估计不小。
说回原话题,金隅想要在北京这样竞争更激烈的市场重新站稳脚跟,在产品力方面还得再突破,一个新的标签,很有必要。
最近,北京这个金隅集团首入豪宅市场的项目——“北京隅·东序”,就是一个证明自己的机会。
对于项目而言,重回北京的投名状、新产品标签的梳理、本身的业绩、去化......身上的担子可谓不轻。
据金隅官方宣传资料,项目名中的“东序”,一方面寓意着“开辟东四环世界豪宅的全新序作”,另一方面,也承载着金隅产品系向豪宅升级的寄托。
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